Resolverá el mercado hipotecario los pecados del pasado

Una vez que se produce el credit crunch en los mercados internacionales de capitales, el mercado de las titulizaciones se paraliza por completo, lo que viene a incrementar aún más la dificultad de mantener la capacidad de financiación en el mercado hipotecario. Esta circunstancia provoca una progresiva restricción del crédito en este mercado con una traslación directa sobre el mercado inmobiliario que ve como se reduce drásticamente la demanda y compraventa de viviendas en el último año y medio.

El mercado de las titulizaciones ha consistido en la paquetización de préstamos hipotecarios en forma de activos financieros con la única intención de generar más recursos financieros con los que permitir una mayor expansión del crédito. Este modelo llamado “originar y distribuir” desplazó en parte a los préstamos convencionales hasta el punto que en el Reino Unido un tercio de los préstamos hipotecarios británicos fueron en títulos respaldados por hipotecas.

Ante la incidencia directa que ha representado en los últimos años la propia financiación en la evolución del mercado inmobiliario, ciertas autoridades económicas se están planteando la posibilidad de garantizar diferentes emisiones de títulos hipotecarios con la intención de reactivar el mercado de las titulaciones aunque subsiste el riesgo de que en base al amparo por parte del Estado no se acabe por considerar la máxima calidad de los préstamos que se incorporen como subyacente dentro del propio producto.

En España, el mercado hipotecario ha estado regulado por un real decreto que estipula los requisitos de cédulas, bonos y participaciones de los créditos que los respaldan y de las entidades que pueden emitirlos. La norma mantiene el rigor financiero y el jurídico en cuanto a las hipotecas titulizadas que deberán estar perfectamente constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad.


Los actuales requisitos de tasación para poder titulizar un préstamo se han relajado al pasar del 70% hasta el 60% en relación al préstamo y el valor de tasación, mientras que en prestamos residenciales este porcentaje se mantiene en el 80%, lo que viene a establecer una mayor objetividad en la operativa. Cabe destacar que se ha suavizado la norma consistente en exigir al deudor garantías adicionales en caso de que se deprecie el inmueble hipotecario en un 20% al determinar que sea la entidad acreedora quien soporte la depreciación durante el primer año.

Después de analizar la normativa que ha regulado el mercado hipotecario, las autoridades económicas están preocupadas por reactivar la financiación para así recuperar el denostado mercado inmobiliario y dar salida al elevado número de viviendas en stock, de casi un millón de unidades según ciertas estimaciones. Otra de las medidas puestas en marcha para ir reduciendo paulatinamente el nivel de stock de viviendas es a través de la reconversión de estas viviendas en VPO (Vivienda de Protección Oficial).

Esta alternativa supone ciertas dudas en cuanto a que estas viviendas estarían restringidas a familias con rentas limitadas, concretamente que no superasen los 48.000 euros brutos anuales, circunstancia que puede suponer un handicap financiero añadido. Para compensar esta mayor dosis de riesgo, el Estado, por mediación del ICO, ha optado por avalar la mitad del crédito a los adjudicatarios de una VPO.

Se puede llegar a concluir que esta medida permitirá que muchos ciudadanos puedan acceder a una vivienda, algo tan complicado en los últimos tiempos, generando actividad tanto en el sector inmobiliario como en el financiero, ya que el aval por el 50% actuará como un autentico catalizador para que las entidades financieras acaben por agilizar suficiente volumen de crédito para este segmento de mercado.

Fecha: 29 de mayo de 2009

RUBÉN VÁZQUEZ

Mucho ruido y pocas nueces

Estamos ante una dura etapa en cuanto a lo que el mercado hipotecario se refiere. La crisis de las hipotecas y del sistema de préstamos pone en cuestión, tanto la solidez y credibilidad de la red bancaria, como de los mecanismos de control que a lo largo de los últimos años han estado vigentes para conceder préstamos de cualquier tipo. La burbuja inmobiliaria, sobre la que tanto tiempo atrás se ha estado diciendo que estallaría, se ha dejado estallar sin que ni el gobierno, ni los bancos le pusieran freno.
La concesión de hipotecas o préstamos personales por encima del máximo endeudamiento permitido y con una financiación sobre casas sobrevaloradas se hacía con una facilidad increíble.
Por el contrario, en estos momentos dichas operaciones son absolutamente inaccesibles para muchos, otros no pueden pagar ya sus hipotecas y la venta de viviendas para familias sin otro recurso son sueños imposibles para muchos
El mercado hipotecario español es una de los más eficientes de la Unión Europea, pero las principales normas que lo regulaban se promulgaron hace más de dos décadas en una situación económica que nada tenía que ver con la actual. Por ello resultaba necesario reformar sus fundamentos para adaptarlo a los nuevos instrumentos y para ampliar las posibilidades de elección de las entidades y de las familias.
En momentos de crisis una buena refinanciación puede acotar de manera importante la situación económica dado que las hipotecas están muy bajas en interés. Este producto requiere cumplir unas ciertas condiciones, ya que en el sistema de concesión de préstamos han aumentado el tipo de garantías que exigen para conceder dicha refinanciación.
En mi opinión habría que cambiar muchas cosas en el futuro para no volver a tropezar en la misma piedra, sin embargo parece una utopia el pensar que las entidades deben volver a sus inicios y dedicarse tan solo a las funciones por las que comenzaron a existir, que no eran otras que dar y tomar prestado para incentivar la inversión y el consumo en la economía de un país.

Catuxa Yáñez

VAYA PROBLEMÓN:

Actualmente se está viviendo en el sector bancario una restricción crediticia que está haciendo que grandes, y sobre todo, pequeñas y medianas empresas se encuentren en una situación asfixiante. Hemos pasado en muy poco tiempo de una alegría desorbitada en la concesión de créditos a una restricción extrema.
En mi opinión esto hay que verlo como un efecto colateral de la actual coyuntura económica. Las entidades bancarias siguen concediendo créditos pero ahora el riesgo es analizado y medido de una forma mucho más rigurosa que en los últimos 6-7 años.
La prensa hace mucha demagogia culpando de la crisis actual al sector bancario, criticándolo y argumentando que antes eran ellos quienes nos animaban a pedir más dinero del que debieran concedernos y ahora cierran el grifo a empresas y particulares siendo una de las principales causas del cierre de empresas y causante de la actual situación de desempleo.
Si hay algo que los ponentes nos han enseñado en el Máster es que los bancos no son una ONG. En parte, la prensa tiene razón pero viendo que en el sector la tasa de morosidad se eleva hasta niveles alarmantes y observando la situación económica parece normal que los bancos miren muy bien a quien dejan ahora su dinero y como lo dejan.
El sector financiero creo que está sobredimensionado y en la inmediata y necesaria reestructuración que va a sufrir, el análisis del riesgo, a la hora de conceder un crédito o renovar una línea de descuento será un factor determinante.
La banca y nosotros hemos llegado en el reciente pasado a cometer excesos y ahora los estamos pagando. Tenemos que aprender todos de la crisis actual y sobre todo la banca. La alarmante situación actual de restricción crediticia hay que verla como una consecuencia más del cambio de ciclo en el sector financiero; esta crisis marcará un antes y un después en el sector. La banca tendrá que volver a ver su negocio de una forma más tradicional y rentabilizar el negocio prestando a un precio más caro del que paga por la captación de pasivo obteniendo un beneficio de ese diferencial; pero además de eso el análisis del riesgo tendrá que ser el pilar básico del crédito y no tratarlo como en el pasado ya que hemos visto a lo que nos ha llevado.
La banca seguirá concediendo créditos (porque sino no habrá negocio) pero tendrá que ser mucho más cauta a la hora de concederlos y nos encontraremos con una situación en la que nos exigirán muchas más garantías, nos limitarán la cantidad a conceder, nos requerirán avalistas solventes etc,etc… pero debemos pensar que si en el pasado esto se hubiese tenido más en cuenta probablemente la crisis actual no tendría la dimensión que tiene.
Dada la situación actual muchas empresas tendrán que anunciar el cierre porque no le conceden créditos para poder seguir con su actividad o no consiguen refinanciar su deuda. Es muy duro y lo que implica es seguir incrementando la cifra de desempleo pero a lo largo del año seguiremos viendo muchos casos similares.
Mientras tanto seguimos viendo que los políticos hacen un paréntesis y se dedican más a mítines en busca de votos para las próximas elecciones europeas, descalificando al candidato del partido contrario en unos debates tan pueriles e intragables que producen vergüenza ajena. La crisis y la restricción crediticia se van llevando empresas y empleos por delante y nuestros representantes le dan más importancia a temas menores; QUE VERGÜENZA.

DAVID MÉNDEZ

¿Qué pasa con el crédito?

La crisis actual ha puesto de manifiesto la falta de criterio existente en el último lustro a la hora de la concesión de créditos bancarios.

En la época de pujanza económica los bancos crecieron mucho y se unieron al sector inmobiliario para conseguir mucho de este crecimiento. En esos momentos, se compraba el suelo, se planificaban las viviendas, se vendían sobre plano y se construían. La banca como todo buen diversificador de riesgos financiaba el negocio de los promotores, el de los constructores y en último lugar a los sujetos que compraban estas viviendas. Esta forma de actuar hizo que todas las entidades crecieran a pasos agigantados e incluso incitaban a los promotores a comprar más y más suelo para seguir construyendo.

Hasta ese momento las entidades habían dado créditos de importante cuantía a personas con bajos salarios porque los tipos de interés existentes y el alargamiento del número de años de financiación sumado a la bonanza económica hacia posible que todo el mundo pagase sus créditos sin problema.

Los problemas comenzaron en el verano de 2007 cuando los tipos de interés comenzaron a subir, esto provocó que hipotecas que antes tenían una cuota mensual pequeña comenzaran a pagar cuotas que suponían en algunos casos más de la mitad de los ingresos de los hipotecados. Esto hizo que se generase una espiral, las ventas se reducen, no se vende, no se puede seguir construyendo, no se paga los créditos porque no se vende…

Y llegamos a la situación actual donde la morosidad esta asfixiando a nuestras entidades financieras lo que provoca que estos endurezcan los criterios que utilizan a la hora de concesión de los créditos y con ello reduzcan el número de créditos concedidos. Si a esto sumamos el incremento del paro, provocado por la crisis y la inestabilidad existente en los últimos meses la solvencia de la población se reduce.

El problema es que la morosidad existente no se está reflejando todavía en los balances de las entidades financieras por eso estas están incrementando la cautela a la hora de la concesión de créditos porque son consciente de lo que les espera en los años siguientes.

Pero el país no puede seguir asfixiado por la falta de liquidez. Muchas de nuestras empresas cierran no por falta de trabajo sino por falta de crédito, no pueden descontar los pagarés de sus clientes y no tienen medios para seguir comprando o produciendo.

Es por tanto, difícil pensar que la concesión de créditos se recuperará por lo menos en el corto plazo. Desde mi punto de vista, la situación pasa porque el gobierno tome cartas en el asunto y deje de inyectar dinero a la banca (porque este dinero se utiliza para mejorar los balances de las entidades no para mejorar la situación de pymes y particulares). Todos somos conscientes que no se puede obligar a las entidades a prestar pero también creo que no debemos pagar con nuestros impuestos sus locuras de antaño. Por ello, el gobierno debe dotar al ICO de fondos suficientes para que éste tenga un papel relevante en la recuperación del aparato productivo de nuestro país. Necesitamos reactivar a las pequeñas y medianas empresas y a las familias para que se continúe produciendo y consumiendo y la recuperación sea más rápida.

Mª Esther Gallardo Trillo

LA SITUACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO

A estas alturas ya no es nada novedoso pronunciar la palabra crisis. Es algo que está en boca de todos y de lo que todos opinamos. Indicadores como el PIB de los países, los tipos de interés, la tasa de desempleo y la inflación, entre otros, nos confirman que la economía sigue yendo mal. La situación del mercado hipotecario no es una excepción.
En España la situación actual del mercado hipotecario está mal. De hecho, el número de hipotecas que se están concediendo están bajando de forma drástica. Ello es provocado, en parte, por el alto grado de morosidad que existe en estos momentos. Llegará al 2% a finales de este año y seguirá creciendo a un ritmo mayor que el resto de Europa.
Por su parte, el BCE ha intentado estimular la demanda de este mercado en problemas. Para ello ha bajado los tipos de interés. Desde octubre de 2008 ha desencadenado tres bajadas consecutivas. En este mes de mayo se ha producido la última, pasando del 1,25% al 1% actual, descendido un cuarto de punto. Es por ello que hasta que no comenzaron a disminuir los tipos de interés hizo que se complicasen el pago de los préstamos.
Esta medida, junto con las subrogaciones, ha ayudado a que aunque se estén realizando menos hipotecas que hace un año, si lo comparamos con hace unos meses, se están incrementando algo. Así nos lo reflejan los datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de marzo, donde se indica que los préstamos hipotecarios se han incrementado un 25,5% más que 12 meses antes y un 1,2% más que en febrero del presente año. Por lo tanto, podemos ver una pequeña luz (aunque sea pequeña) al final del camino en este mercado.
El gobierno también ha intentado respaldarlo. Por eso el 24 de abril el Consejo de ministros ha aprobado un Real Decreto de reforma del mercado hipotecario en el que se pretenden mejoras de los mecanismos de financiación por parte de las entidades de crédito.
Las principales normas que lo regulaban eran de hace más de veinte años, por lo que habían quedado obsoletas. Además de que fueron realizadas viviendo una situación económica nada parecida a la actual, por lo que eran necesarios ciertos retoques para adaptarse a la nueva situación del sector bancario español y comunitario, a los nuevos productos de concesión de crédito y, por parte de los mercados de capitales internacionales, a las demandas de mayor flexibilidad.
Como principales novedades está la ampliación de préstamos y créditos que resultan elegibles, puesto que se modifican los requisitos que deben de cumplir. También está el aumento de posibilidades para acceder al crédito, lo que implica una bajada de los tipos de los préstamos hipotecarios. Y además aquellos ciudadanos que quieran cambiar de entidad debido al ofrecimiento de mejores condiciones, pueden hacerlo.
Por lo tanto, con el nuevo marco regulador de esta ley se pretende que se recupere la competencia en cuanto a las emisiones a nivel estatal, así como la confianza perdida por parte de los inversores. Además, puede ser el inicio de un largo camino para que el mercado hipotecario vuelva a recuperarse tras su largo declive. Se espera que recuperen la normalidad perdida.

LETICIA VÁZQUEZ

CRISIS EN EL MERCADO HIPOTECARIO

Durante los últimos años, mientras que duró la burbuja inmobiliaria, nadie parecía prestar atención a los departamentos de riesgos de las cajas y bancos. Hoy en día, y en la situación de crisis internacional a la que nos enfrentamos, y sobretodo habida cuenta del frenazo que ha sufrido el sector inmobiliario, todo esto adquiere mucha más relevancia.

La situación no es muy halagüeña, los problemas de liquidez existentes en la banca aún están por solucionar, y a esto hay que añadir el vertiginoso aumento de la morosidad en los últimos meses, por lo tanto las condiciones para acceder a una hipoteca seguirán siendo realmente complicadas, ya que se ha cerrado notablemente el grifo de crédito por parte de los bancos, puesto que las entidades pretenden cubrirse, en la medida de lo posible, del riesgo que comportan este tipo de operaciones.
Es por ello que aunque se ha producido una bajada desde máximos, en julio del año pasado, del euribor, no se ha traducido en una disminución similar en los tipos de interés de las hipotecas, ya que a pesar de la revolución que ha supuesto en el mercado hipotecario la caída del euribor, las entidades han ensanchado el diferencial aplicado al tipo de referencia.
El euribor parece mostrar una tendencia a la baja, en mayo ha marcado un mínimo histórico en 1,64%, por lo tanto se percibirán rebajas en las hipotecas de entre el 20 y el 30%, pese a este nuevo mínimo, la cotización del euribor podría estar próxima a su suelo y pasar a una fase más estable de cotización, a pesar de ello, y por los motivos expuestos, el importe medio de las hipotecas constituidas este año ha descendido sustancialmente, asi como aumentan el número de hipotecas que cambian sus condiciones.

Asi pues el mercado hipotecario está atravesando uno de sus peores momentos, y no es nada fácil que las entidades concedan hipotecas, ya que exigirán un nivel de endeudamiento bajo, algo que hoy en día es practicamente imposible.

Vanessa Lorenzo C.

MEDIDAS PARA LA REACTIVACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO.

La situación actual de estancamiento de la economía española esta teniendo un especial hincapié en el mercado hipotecario.

Esta circunstancia unida al recorte del crédito por parte de los bancos y cajas está provocando una disminución del número de hipotecas concedidas a las familias y por tanto, un estancamiento del mercado hipotecario español.

Durante el último año, el incremento de la morosidad, ha provocado el endurecimiento de las medidas a tener en cuenta a la hora de conceder créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas.

Como principales medidas para paliar esta situación, hay que destacar las llevadas a cabo por el Banco Central Europeo con el objetivo de aumentar la liquidez de las entidades financieras, como son, en primer lugar, las constantes bajadas de los tipos de interés en la zona euro, que han alcanzado el mínimo histórico del 1% (aunque se prevén próximas reducciones), y con ella del Euríbor que ha sufrido una evolución paralela a estos recortes sucesivos, situándose la media mensual de mayo próxima al 1,656%. Esta reducción del Euríbor puede suponer rebajas de entre el 20 y el 30 % en las hipotecas pagadas por las familias según sean revisadas de forma semestral o anual respectivamente.

En segundo lugar, la compra de activos financieros, en concreto, de cedulas hipotecarias emitidas en la eurozona por valor de 60.000 millones de euros, y por último el aumento del plazo de los créditos concedidos a tipo fijo por el BCE a la banca como operaciones de financiación, ampliando las operaciones ya en marcha a uno, tres y seis meses con otra a un año.

Además de estas medidas llevadas a cabo por la autoridad monetaria, hay que destacar la corrección experimentada por los precios de la vivienda permitiendo disminuir el importe solicitado para su adquisición.

Con todo ello, se espera “desatascar el obstruido” mercado de crédito con el fin de reactivar el mercado hipotecario y con él la piedra angular de nuestra economía, el ladrillo.

ENRIQUE TOMÁS GARCÍA MORO.