miércoles, 3 de junio de 2009

Resolverá el mercado hipotecario los pecados del pasado

Una vez que se produce el credit crunch en los mercados internacionales de capitales, el mercado de las titulizaciones se paraliza por completo, lo que viene a incrementar aún más la dificultad de mantener la capacidad de financiación en el mercado hipotecario. Esta circunstancia provoca una progresiva restricción del crédito en este mercado con una traslación directa sobre el mercado inmobiliario que ve como se reduce drásticamente la demanda y compraventa de viviendas en el último año y medio.

El mercado de las titulizaciones ha consistido en la paquetización de préstamos hipotecarios en forma de activos financieros con la única intención de generar más recursos financieros con los que permitir una mayor expansión del crédito. Este modelo llamado “originar y distribuir” desplazó en parte a los préstamos convencionales hasta el punto que en el Reino Unido un tercio de los préstamos hipotecarios británicos fueron en títulos respaldados por hipotecas.

Ante la incidencia directa que ha representado en los últimos años la propia financiación en la evolución del mercado inmobiliario, ciertas autoridades económicas se están planteando la posibilidad de garantizar diferentes emisiones de títulos hipotecarios con la intención de reactivar el mercado de las titulaciones aunque subsiste el riesgo de que en base al amparo por parte del Estado no se acabe por considerar la máxima calidad de los préstamos que se incorporen como subyacente dentro del propio producto.

En España, el mercado hipotecario ha estado regulado por un real decreto que estipula los requisitos de cédulas, bonos y participaciones de los créditos que los respaldan y de las entidades que pueden emitirlos. La norma mantiene el rigor financiero y el jurídico en cuanto a las hipotecas titulizadas que deberán estar perfectamente constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad.


Los actuales requisitos de tasación para poder titulizar un préstamo se han relajado al pasar del 70% hasta el 60% en relación al préstamo y el valor de tasación, mientras que en prestamos residenciales este porcentaje se mantiene en el 80%, lo que viene a establecer una mayor objetividad en la operativa. Cabe destacar que se ha suavizado la norma consistente en exigir al deudor garantías adicionales en caso de que se deprecie el inmueble hipotecario en un 20% al determinar que sea la entidad acreedora quien soporte la depreciación durante el primer año.

Después de analizar la normativa que ha regulado el mercado hipotecario, las autoridades económicas están preocupadas por reactivar la financiación para así recuperar el denostado mercado inmobiliario y dar salida al elevado número de viviendas en stock, de casi un millón de unidades según ciertas estimaciones. Otra de las medidas puestas en marcha para ir reduciendo paulatinamente el nivel de stock de viviendas es a través de la reconversión de estas viviendas en VPO (Vivienda de Protección Oficial).

Esta alternativa supone ciertas dudas en cuanto a que estas viviendas estarían restringidas a familias con rentas limitadas, concretamente que no superasen los 48.000 euros brutos anuales, circunstancia que puede suponer un handicap financiero añadido. Para compensar esta mayor dosis de riesgo, el Estado, por mediación del ICO, ha optado por avalar la mitad del crédito a los adjudicatarios de una VPO.

Se puede llegar a concluir que esta medida permitirá que muchos ciudadanos puedan acceder a una vivienda, algo tan complicado en los últimos tiempos, generando actividad tanto en el sector inmobiliario como en el financiero, ya que el aval por el 50% actuará como un autentico catalizador para que las entidades financieras acaben por agilizar suficiente volumen de crédito para este segmento de mercado.

Fecha: 29 de mayo de 2009

RUBÉN VÁZQUEZ

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